「新品にしたのに、まだ臭う」
タバコのニオイをめぐって、僕たちが最も多くいただくご相談がこれです。
- クロスを全面張り替えたのに、数週間後にまた臭い始めた
- ハウスクリーニングを入れたのに、ドアを閉め切ると戻ってくる
- オゾン脱臭をかけた直後は消えたのに、数日で元通りになった
- 中古住宅を買ったら、内見のときより臭いが強く感じる
- 退去時に高額な原状回復費用を請求され、納得がいかない
これらは、すべて同じひとつの理由から起きています。
タバコのニオイは、表面ではなく「中」にあるからです。
この記事では、なぜヤニ臭がこれほどしぶといのか、どこまでが自分でできてどこからが専門的な処置なのか、そして賃貸の原状回復で誰がどこまで負担すべきなのかを、科学的な根拠とともにお話しします。
ヤニ臭の正体
タバコの煙は、単一の物質ではありません。粒子状の成分と、ガス状の成分が混ざったものです。一概にヤニ汚れ、タバコ臭の一言で解決しないのがタバコのニオイの正体と言えます。
粒子状の成分（タール）
いわゆる「ヤニ」です。壁や天井に付着し、あの黄褐色の汚れになります。粘着性があり、そのまま蓄積していきます。拭けばきれいになったように見えますが見た目のきれいさとニオイは別問題です。
ガス状の成分
ニコチンをはじめとする揮発性の成分群。こちらが厄介です。 ガスなので、粒子が届かない隙間にも入り込み、建材の内部にまで浸透します。
そして重要なのは、建材に染み込んだ成分は、そこからゆっくり再放出され続けるということ。喫煙者がいなくなった部屋が何年も臭い続けるのは、このためです。近年これは「サードハンドスモーク（残留受動喫煙）」として、健康影響の観点からも議論されている現象です。
つまり、
表面を掃除する＝再放出の「供給源」には手が届いていない
ということになります。壁を拭いてニオイが弱まった気がするのは、あくまで表面分が減っただけ。供給源が建材の中に残っている限り、必ず戻ってきます。
お掃除屋さんの動画なんかでも蓄圧噴霧器でヤニの黄色い汚れがダラダラ溶けて流れ落ち真っ白になる動画がありますが、これは汚れは落ちてるけどニオイは落ちているわけではありません。
ヤニ汚れがすっきりきれいになりタバコのにおいも気にならなくなりました。なんていうのも多く聞きますが、清掃直後は一時的にニオイは落ち着きます。帰にならなくなるのは当たり前なんです。問題は数日後。
「クロスを張り替えたのに臭う」現象の正体
これが最大の誤解です。
多くの方——そして残念ながら一部の業者も——クロスを剥がせばニオイもなくなると考えています。
違います。多くの不動産屋さんがこれで失敗しているのを見かけます。
長期間の喫煙環境では、成分はクロスを通り越して、下地の石膏ボードや木部にまで到達しています。 クロスは通気性のある材料ですし、継ぎ目やコンセント周り、巾木の裏からも入り込みます。
この状態で新しいクロスを張るとどうなるか。
下地に残った成分が、新品のクロスに向かって染み出してきます。
数週間から数ヶ月かけて、真新しい白いクロスが黄ばみ始め、ニオイも戻る。「工事したばかりなのに」というご相談の多くが、これです。
必要なのは「封じ込め」と「除去」
正しくは、クロスを剥がした状態で下地そのものを処理し、必要に応じて専用のシーラー（下地処理材）で封じ込めてから、新しいクロスを張ります。
通常のクロス施工に使うシーラーと、ヤニ止め・臭気止めを目的としたシーラーは別物です。「クロス張り替え一式」の見積りに、この工程が入っているかどうかで、結果はまったく変わります。
防臭シーラーを使うまでもなくボードのニオイを抜き取ることも可能です。まずは要現調となりますので、工事前に消臭業者を呼んでもらうのが費用を抑えるポイントになります。
見落とされやすい「溜まり場」
ヤニは煙とともに空気に乗って動くので、空気が通るところ、空気が滞留するところすべてに付きます。壁と天井だけ処理して終わらせると、ここから臭いが戻ります。
- 🔲 天井（実は壁より濃く付いていることが多い）
- 🔲 照明器具の内部・カバーの内側
- 🔲 エアコン内部（フィルターだけでなく熱交換器・送風ファン）
- 🔲 24時間換気の給排気口・ダクト内部
- 🔲 建具の上端、扉の戸当たり、レール溝
- 🔲 コンセント・スイッチプレートの裏側
- 🔲 カーテンレール上部、カーテンボックス内
- 🔲 押入れ・クローゼット内部（閉じていても入り込みます）
- 🔲 床材の継ぎ目、巾木の裏
- 🔲 サッシのレール、網戸
とくにエアコンと換気設備は要注意です。ここが汚染されたままだと、運転するたびに部屋中にニオイを配り直すことになります。せっかく内装を新しくしても、スイッチを入れた瞬間に台無しです。
やりがちなNG対処
⚠️ 消臭スプレー・芳香剤
香りで覆っているだけです。原因物質は1ミリも減りません。 むしろタバコ臭と混ざって、より不快な複合臭になることがあります。現調に行くとタバコ用の消臭剤が部屋中に何個もおかれている現場は少なくありません。お勧めしません。
⚠️ オゾン脱臭だけで終わらせる
オゾンは空間や表面には作用しますが、建材の内部に浸透した成分には届きません。 施工直後は消えたように感じ、数日〜数週間で戻る——これが最も多いパターンです。オゾンが無意味なのではなく、単独では完結しないということです。これも多くて「オゾンを2回やってもらった」なんて話。オゾンだけではニオイは消えません。近年はアマゾンなどで安価なオゾン脱臭機が購入できるのでオゾンだけで臭いが消せると勘違いしている業者さんもとても増えているんです。
⚠️ 水拭きだけで済ませる
ヤニの主成分は油性で酸性寄りの性質を持っています。水では落ちません。 適切なアルカリ性の洗浄剤を、素材に合わせて選ぶ必要があります。ヤニ汚れが落ちるだけではニオイは消えません。消臭効果の高いアルカリ洗剤の選定が最大のポイントです。
⚠️ 強すぎる洗剤で一気に落とそうとする
クロスの表面を溶かす、木部を変色させる、塗装を傷める——素材を殺してしまえば、張り替え・塗り替えのコストが上乗せになります。安く済ませようとして高くつく典型です。
⚠️ 換気だけで何ヶ月も待つ
再放出は年単位で続きます。待っても終わりません。
プロが行う工程
現場によって変わりますが、基本的な考え方は次のとおりです。
1️⃣ 汚染範囲と深度の把握
どこまで入り込んでいるかを確認します。壁だけなのか、下地までなのか、設備まで及んでいるのか。ここを間違えると、工程がすべてずれます。
2️⃣ 付着物の除去（洗浄）
素材ごとに適した洗浄剤を選定し、表面のタール分を物理的に取り除きます。まず「量を減らす」工程です。 ここを飛ばして脱臭に進む業者がいますが、順番が逆です。
3️⃣ 内部に浸透した成分への処置
残留成分に働きかけます。ここが工法の差が出るところで、弊社は独自工法「D-ACT工法」により、原因物質を特定したうえで処置します。
4️⃣ 設備の処理
エアコン、換気設備、照明。ここを外すと必ず戻ります。
5️⃣ 必要に応じた封じ込め（シーラー処理）
下地から染み出す経路を断ちます。不要な場合は防臭は行いません。
6️⃣ 確認
数値で確認します。「臭わなくなった気がする」で終わらせません。
賃貸の原状回復｜ヤニ臭は誰が負担するのか
ここは、借主・貸主・管理会社すべてにとって重要な論点です。
基本的な考え方
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用によって生じる損耗（通常損耗）は貸主負担、借主の故意・過失や善管注意義務違反によるものは借主負担という整理がなされています。
そして喫煙については、クリーニングで除去できない汚損やニオイが残留物として残る場合、借主負担と判断されうるという考え方が示されています。日常生活で必ず起こることではないためです。
⚠️ ただし、どこまでが借主負担かは個別の事情によります。 経過年数による減価、喫煙の程度、契約内容によって結論は変わります。最終的な判断は、契約書の内容と当事者間の協議によります。
争点になるのは「範囲」
実務でもめるのは、「借主負担かどうか」よりも「どこまでの範囲を借主が負担するのか」です。
- 臭いのある部屋だけか、住戸全体か
- クロスだけか、下地処理も含むか
- 天井まで含むか
- エアコンや換気設備は含むか
ここを主観で押し切ろうとすると、必ず対立します。
お金の出どころやどこまで出すのか？これで借主と管理会社・オーナーがもめているパターンは数えきれないほど見てきています。交渉も長引く傾向にあるので双方心身ともに疲弊していきます。
だから「根拠」が要ります
Beクリーンは、この種の案件で数値と記録による根拠づくりをお引き受けしています。
- 📊 測定器による臭気・成分の数値化
- 📍 汚染範囲と浸透深度の記録
- 📷 部位ごとの記録写真
- 📄 工程と必要性を明記した見積書
- 📝 技術者としての所見・報告書
「臭いから全部やり直せ」でも「気のせいでは」でもなく、測って示す。これが、貸主にとっても借主にとっても、最も早く決着する方法です。
弁護士が絡む案件での意見書作成にも対応しています。関連して、退去時のニオイトラブルにおける科学的根拠の作り方もご覧ください。
費用はどのくらいか
タバコ臭の脱臭費用も、内容によって大きく変わります。
金額を決めるのは主に、
- 喫煙の期間と本数（＝蓄積量）
- 下地まで到達しているか
- 設備（エアコン・換気）の処理が必要か
- クロス張り替え・シーラー処理などの内装工事を含むか
- 部屋数・容積
「消臭だけ」なのか「内装復旧まで」なのかで、金額の桁が変わります。詳しくは消臭・脱臭の費用相場を解説した記事をご覧ください。
写真を数枚送っていただければ、規模の目安はお伝えできます。
よくあるご質問
Q. 自分でできることはありますか？
A. 軽度であれば、アルカリ性洗剤での拭き上げと徹底した換気で改善することはあります。ただし天井・エアコン・下地には手が届きません。 拭いても数日で戻る場合は、内部に浸透していると考えてください。
Q. 中古住宅・中古マンションの購入を検討中です。内見で臭いが気になります。
A. 購入前にご相談ください。契約前に「どのくらいの処置が必要そうか」が分かれば、価格交渉の材料になります。 買ってから気づくと、全額自己負担になります。
Q. 賃貸オーナーです。喫煙者退去後の部屋を確実に仕上げたいのですが。
A. まさに得意分野です。次の入居者からのクレームを防ぐという観点で、下地処理と設備まで含めた工程をご提案します。管理会社様・不動産会社様からのご依頼も多数いただいています。
Q. 保険は使えますか？
A. タバコ臭は突発的な事故ではなく、日常的な蓄積によるものなので、保険の対象になることはまずありません。 賃貸の場合は保険ではなく、原状回復の負担割合の問題になります。なお、火災・漏水・灯油漏れなど事故が原因の場合は対象になることがあります（保険についての記事）。
Q. どのくらいで終わりますか？
A. 内装工事を伴わない脱臭であれば数日、下地処理や張り替えを含む場合は工期がそれに準じます。現場を見てご案内します。（Beクリーンでは基本的には内装工事などは請け負っていません。建築工事、内装工事に関しては旭川市内でしたら消臭を理解している業者さんのご紹介も可能ですが、基本的にはお客様で業者手配をお願いしております）
まとめ
- タバコ臭は表面ではなく、建材の内部から再放出されています
- クロスを張り替えても、下地に残っていれば必ず戻ります
- 天井・エアコン・換気設備を外した施工は、必ず失敗します
- オゾンも洗浄も、単独では完結しません。 順番と組み合わせが要です
- 賃貸の原状回復では、測って示すことが最も早い解決策です
「張り替えたのに臭う」という段階でも、まだ打つ手はあります。写真を1枚送っていただくところから始められます。
📱 現場の写真をスマホで撮ってLINEで送るだけ｜無料簡易診断 📧 お問合せフォームはこちら 🖥 ZOOMでのオンライン相談にも対応しています
株式会社Beクリーン／専務取締役 加藤大介 建築物環境衛生管理技術者・IICRC-OCT・JDSA認定指導員／消臭・特殊清掃歴18年 北海道旭川市を拠点に、全国の消臭・脱臭・臭気調査に対応しています
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