入退去ハイシーズンのにおいトラブル
春の移動シーズンが近づいてきました。 不動産管理会社さん、オーナーさんは、退去立ち会いや原状回復工事の手配で、目の回るような忙しさを迎える時期がもうすぐなのかな？と思います。
そんな繁忙期に、現場担当者、退去立ち合い担当者を疲弊させるのが「退去後の悪臭トラブル」ではないかと思います。
- 「ペット不可物件なのに、獣臭がする」
- 「ヘビースモーカーの部屋で、壁紙を張り替えても臭いが消えない」
- 「ゴミ屋敷で夜逃げされ、異臭が染み付いている」
これらを借主に指摘しても、「私は臭いなんて感じません」「最初から臭かった」と反論され、言った言わないの水掛け論に……。
ここで発生しているのは、単なる「修繕費」の問題だけではありません。 何より痛いのは、この対応のために「担当者が何時間も電話交渉に拘束される時間」と、「工事着工が遅れて次の入居が決まらない機会損失（空室ロス）」ではないかと思います。
株式会社Beクリーンの加藤です。 今回は、こうした「臭いのトラブル」を最短でクロージングし、正当な原状回復費用を請求するための解決策についてお話しします。
1. 「臭いの請求」が泥沼化する本当のコスト
壁の穴や床の傷と違い、臭いは「目に見えない」ため、揉め始めると長期化しがちです。 入居者は自分の生活臭に鼻が慣れているため、本気で「臭わない」と主張します。ペット不可物件で無許可でペットを飼育していた場合でも「ペットなんて飼ってない」と言い張る人も多いです。または自分の部屋がごみ屋敷だった自覚がなく、異臭にそもそも気が付いていないケースも多いです。
これを説得するために、管理会社の担当者さんは以下のような「見えないコスト」を払っていませんか？
- 終わりのない電話交渉: 感情的になった入居者となだめたり説得したりで、本来やるべき業務が止まってしまう。
- オーナー様との板挟み: 「なんとかならないか」というオーナー様と、「払わない」という入居者の間でストレスを抱える。
- 空室期間の長期化: 費用負担が決着しないため、特殊清掃の発注ができず、その間部屋を商品化できない。
この「時間的・精神的コスト」をカットするために必要なのが、プロによる「決定的な証拠」です。
2. Beクリーンが提供する「第三者視点」という時短ツール
当事者同士（管理会社 vs 入居者）で話し合うから揉めるのです。 そこに、ニオイのプロである僕たちが「第三者視点での客観的な評価」を入れることで、議論を強制的に終わらせることができます。
Beクリーンでは、トラブル解決のための「臭気調査・臭気発生原因調査・報告書作成」を行っています。
① 数値とプロの嗅覚による「見える化」
ただ「臭い」と言うのではなく、臭気測定器などの数値データや、臭気コントロールの国際資格であるOCTの知見を用い、「どのレベルの悪臭が残留しているか」「このニオイは動物の臭いである」「生活環境に起因する臭気である」などを客観的に評価します。
② 発生源の特定（反論を封じる証拠）
「なんとなく臭い」ではなく、「この床材の継ぎ目から、尿臭が強く検出される」といった具体的な発生源を特定します。 これを見せつけられると、無断でペットを飼育していた入居者も、言い逃れができなくなります。
③ 裁判・調停にも使える「報告書」の作成
話し合いがこじれた場合に備え、裁判資料として提出できるレベルの報告書作成も可能です。
- 臭いの種類と強さ（数値データ）
- 汚染範囲の特定（写真付き）
- 原状回復（完全消臭）にかかる適正な見積もりと工法根拠
この資料があるだけで、「これ以上ゴネても勝ち目がない」と相手に思わせ、早期和解・早期着工に繋げることができます。
3. 具体的なトラブル解決事例
ケース1：ペット不可物件での「隠し飼い」疑惑
退去時、強い獣臭と尿臭を確認しましたが、入居者は頑として否定。 Beクリーンが調査に入り、巾木の下や床材の継ぎ目にブラックライトや特殊なガス測定装置などの調査で尿痕跡を確認。動かぬ証拠を提示したことで、数日にわたっていた交渉が一瞬で決着し、床の解体・消臭費用を全額借主負担で回収できました。
ケース2：染み付いたタバコ臭
「クロス張り替え費用しか払わない」と主張する入居者に対し、エアコン内部や換気扇ダクト、窓枠のゴムパッキンに至るまでヤニと臭気が浸透していることを証明。特殊清掃（オゾン燻蒸など）の費用請求が認められました。
4. まとめ：繁忙期こそ「交渉」をプロに外注しませんか？
退去ラッシュの時期、不動産管理会社さんの時間は貴重です。 「この部屋、揉めそうだな……」という予感がある物件があれば、退去立ち会いの前段階からご相談ください。
Beクリーンは、北海道・旭川エリアはもちろん日本全国どこへでも飛んでいけます、ただ臭いを消すだけでなく、大家様・管理会社様の業務効率を守るパートナーとして動きます。
- 臭いがあるかどうかの公平なジャッジをしてほしい
- 不毛な言った言わないの争いを、資料一つで終わらせたい
- 最短で部屋を綺麗にして、次の入居者に貸し出したい
そう思ったら、まずはBeクリーンへご連絡ください。 「臭い」を「証拠」に変え、御社の無駄な時間とコストを削減します。
[お問い合わせ・ご相談はこちら]
Comments